انحلال اجاره اشخاص و زوال رابطه حقوقی ميان اجير و مستاجر 4 doc
دسته بندي :
انسانی »
حقوق
لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل : word (..doc) ( قابل ويرايش و آماده پرينت )
تعداد صفحه : 30 صفحه
قسمتی از متن word (..doc) :
80
4-1 انحلال اجاره اشخاص و زوال رابطه حقوقی ميان اجير و مستاجر
4-1-1بطلان اجاره اشخاص و آثار و موارد آن در فقه و قانون
گاه اجاره به دليل عدم يکی از شرايط اساسی صحت معاملات باطل می شود . در چنين حالتی ، مفاد حکم اين است که رابطه طرفين فقط صورت اجاره داشته است و در واقع هيچ پيمانی از آغاز واقع نشده است . لذا اگر پس از گذشت زمانی دور نيز بطلان اجاره معلوم گردد ، حکم به گذشته اثر دارد و در نتيجه اگر مستاجر پولی بابت اجرت پرداخته باشد بايد به او برگردانده شود و در مقابل مستأجر نيز بايد بدل منافعی را که استيفا کرده است به موجر بپردازد . که تعيين ميزان و مقدار بدل با کارشناس است و در اصطلاح فقه آنرا " اجرت المثل " می نامند .
اما گاه اجاره ، با دلايلی باطل می شود که هنگام عقد موجود نبوده است . به عنوان مثال ، اجيری به علت بيماری ، ناتوان از انجام قرارداد می شود ، در چنين مواردی اثر بطلان ، تنها نسبت به آينده است و در گذشته هيچ اثری ندارد .
اما در مورد فوق ، چون عقد خودبخود منحل می شود و اثر آن تنها نسبت به آينده است ، ظاهرا با انفساخ تناسب بيشتری دارد . در مورد يا موارد بطلان اجاره بايد گفت که علاوه بر مواردی که اجاره بر طبق قواعد کلی معاملات و يا بعلت فقدان شرايط اساسی صحت عقد باطل می شود ، موارد ديگری نيز پيش بينی شده است که به ذکر آنها می پردازيم :
تلف مورد اجاره :
موارد 483 و 496 قانون مدنی می گويد : « هر چند که موضوع اجاره منفعت است ، چون منافع به تدريج از عين مستاجره بدست می آيد ، تلف عين نيز ، مورد اجاره را از بين می برد » .
مرحوم طباطبايی می فرمايد : «هرگاه شخص اجير يا ديگری سبب تلف آن می شود ، اجاره به حال خود باقی است و مستاجر می تواند طبق قواعد اتلاف و تسبيب به کسيکه باعث ضرر او شده رجوع کند وخسارت
بگيرد »العروة الوثقی ، ج 2 ، 217
. پس در حالتی که اجير سبب تلف شده يا ثالث پيش از انجام عمل اجير آنرا از بين برده باشد ، مستاجر حق فسخ اجاره را نيز دارد .( ماده 488 قانون مدني )
2 - از بين رفتن قابليت انتفاع اجير .
3- عذر مستاجر در انتفاع اجير هيچگاه مجور فسخ يا بطلان نيست ، پس هر گاه شخصی اتومبيلی را برای مسافرت کرايه کند و در اثر بيماری نتواند به مسافرت برود ، اجاره منحل نمی شود . يا کارگری را استخدام کرد .تا مثلا بنايی برای او بسازد ولی مصالحش آماده نباشد ، اجاره صحيح است و بايد اجرت او را بپردازد همان ج 2 ، ص 217
.
و بر طبق ماده 481 قانون مدنی : « هر گاه اجير بواسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود ، اجاره باطل می شود . » پس طبق اين ماده بطلان اجاره مشروط براين است که عيب قابل رفع نباشد ، در غير اينصورت ، مستاجر مخير است بين اينکه الزام موجر را به رفع عيب بخواهد يا اجاره را فسخ کند مثل قطع دست يا کور شدن چشم . ( م 480 ، ق . م )
81
4-1-2 فسخ اجاره اشخاص در فقه و قانون
با بررسی قواعد عمومی قراردادها در می يابيم که اثر فسخ ناظر به آينده است و در گذشته تاثير نمی کند . اما در عقد اجاره وضعيت فرق می کند ، زيرا در عقد اجاره به موجب قانون مدنی تمام منفعت و عوض در زمان وقوع اجاره مورد تمليک قرار می گيرد و همچنين برای استفاده از منافع مورد نظر نياز به گذشت زمان می باشد . و هر گاه صحبت از فسخ بعلت بروز عيبی به ميان آيد ، اختلاف می شود که آيا اثر فسخ تنها نسبت به بقيه مدت مؤثر واقع شود و آنچه از مدت اجاره سپری شده بجای خود باقی بماند يا اين فسخ تمليک را از روز اجاره منحل می سازد ؟ لذا بايد بين عيوب موجود داشته باشد ، فسخ از همان آغاز اجاره را منحل می سازد و هرعيب در اثنای اجاره عارض شود ، بطور مسلم فسخ به گذشته سرايت ندارد . در ماده 410 ق . م گفته شده است : « ... و اگرعيب در اثناء مدت اجاره حادث شود ، نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است کاتوزيان ، ناصر ، قواعد عمومی قراردادها ، ج 4 ص 888
.»
4-1-3 عوامل موجب فسخ اجاره اشخاص در فقه و قانون :
1 - تلف شدن عين مستأجرة يا منفعت مقصوره
اگر عيبی در منفعت مشاهده شود ، اجاره فسخ می شود . و اگر عين که منفعت در آنست تلف شود و نتواند از آن استفاده کند ، می تواند اجاره را فسخ کند ، مثل انهدام مسکن شيخ طوسی ، الخلاف ج 2 ، ص 120 ؛ روضه البهيه ج 4 ، ص 212 ، جواهرالكلام ، ج 27 ، ص 360 ؛ شرايع ، ج 4 ، ص 417
العروة الوثقی ، ج 2 ص 592
.
ماده 483 قانون مدنی : اگر در مدت اجاره عين مستأجره ، بواسطه حادثه ای کلا يا بعضاً تلف شود، اجاره در زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده فسخ می شود و در صورت تلف شدن بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقيه فسخ کند يا فقط مطالبه تقليل نسبی مال الاجاره را نمايد . منظور از تلف عين مستأجره در ماده فوق ، تلف آن در اثر بروز حوادث طبيعی مثل : آتش سوزی و ..... می باشد . ولی اگر مورد اجاره توسط شخصی تلف شده باشد علاوه بر فسخ بحث ضمان در اجاره نيز مطرح خواهد شد .
2- امتناع نمودن ظالم در استيفاء مستأجر :
اگر ظالم مستأجر را از استفاده مانع شود ، مستأجر مخير است بين فسخ يا گرفتن ضرر از ظالم .فقه امام جعفر صادق ، ج 2 ، ص 267
تحريرالوسيله ، ص 82
و نظر ديگر اينست که اگر غاصب عين مستأجره را غصب کند قبل از آنکه مستأجر آنرا در اختيار بگيرد ، مستأجر مخير است اجاره را فسخ کند يا به موجر مراجعه کند .